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世茂服务IPO:收入严重依赖世茂集团 扩张走低价路线

2020-07-08 发布于 海州新媒体

可世茂服务当前的主要吸引力照旧来自于世茂集团所赋予的想象空间,其自身的业务严重地依赖于世茂集团,而第三方物业项目多来自于收并购,且项目的物业费均价明显低于行业平均水平,并有连续走低的迹象。别的,并购所产生的商誉问题也值得存眷。

通过并购 世茂服务美化了不少指标

驻马店股票开户上市前,世茂服务由世茂集团持有90%权益,是典型的田主家身世。纵然根据计划,待分拆及上市完成后,世茂集团持有世茂服务的股份比例也不少于50%权益,仍然为控股股东,世茂服务得到的照顾自然也将延续。

驻马店股票开户事实上,在世茂集团的大树下,世茂服务上市前的业绩体现靓丽,尤其是在已往几年地产项目结算渐渐进入一个岑岭期的大配景下,资本市场对于物业公司业绩简直定性的追捧到达了亘古未有的高度。

截至2019年底,世茂服务在25个省91个都会的合约总修建面积达100.9百万平方米,共计管理184项物业,在管修建面积为68.2百万平方米,凌驾了新城悦的管理范围。截至当前,世茂服务合约管理总修建面积约为1.24亿平方米,半年实现了约24%的增长。世茂服务范围增长的最主要法宝之一就是并购,并购也成了美化公司上市前诸多指标的缘故原由。

起首,并购提升了整体的合约面积。

驻马店股票开户2017年、2018年、2019年,世茂服务的合约面积从45.68百万平方米上升至100.9百万平方米,两年翻了一倍有余,其中2019年突然发力的并购为世茂服务新增了16.13百万平方没的在管面积,为倍委聘面积的两倍多。2019年底较年初新增的约40百万平方米的合约面积中,同比增幅凌驾了50%的业绩中,有近一半是并购“冲”出来的。

其次,并购在提升管理面积的同时,自然也能提高业绩增速。

世茂服务收入由2017年的10.42亿元增长至2019年的24.89亿元,复合年增长率为54.5%,利润由2017年的1.09亿元增长至2019年的人民币3.85亿元,复合年增长率为88.0%。

再者,并购也扩张了世茂服务的结构广度。

驻马店股票开户一方面,得益于母公司的扩张,世茂服务业务范围也拓展到了长三角、中西部、华南及环渤海经济圈等多个地域。另一方面由于像并购海亮物业,也增长了世茂在三四线都会的物管结构,新增了14.8百万平方米;而并购福晟服务也增厚了世茂在海西的结构,增长凌驾15百万平米签约面积。

驻马店股票开户招股书显示,世茂服务本年至今还完成了对广州粤泰、苏州翀天、成都信谊等公司收购事宜,新增在管面积凌驾14.5百万平方米。

驻马店股票开户末了,并购也靓化了世茂服务开拓业务的水平。

目前,世茂服务124.38百万平方米的合约面积中,有40.16百万为独立第三方的项目来源,看似有较强的项目开拓能力,但这部门多数是外部并购得来,而并非凭谋划内生驱动产生。

收入严重依赖世茂集团 扩张走低价路线

驻马店股票开户2005年,世茂服务的前身“世茂天成”建立,一直到今天,世茂服务仍严重依赖世茂集团。大部门服务的收入照旧来自世茂集团开发的物业,已往三年的占比到达88.8%、89.9%、83.9%。由于外拓能力的短缺,世茂管理的项目类型依然单一,主要项目仍是集团及并购的住宅物业。2019年底,世茂服务管理的主要为住宅物业,管理面积占比到达96%,营收占比到达89.7%。

而世茂服务的扩张也是走的低价路线,也未能带来几多利润。已往三年,世茂服务的第三方项目的物业管理费均值从2.5元/平米下滑至1.5元/平米,短短两年间下滑幅度到达40%。

公司整体的物业管理费均价也被拉低至2.1元/平米的水平,这与行业平均水平一致,而第三方项目的物业管理费均价明显偏低。世茂服务表示,这主要为收购海亮物业所致,海亮物业主要结构在三四线都会,实现扩充市场范围的目的。低价扩容,成为不少物管公司在行业高度分散阶段扩大市场占据率的主要手段。

而连续走低的管理费代价需要高利润率的增值服务来弥补。2019年,世茂服务在物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务三项业务分别占总收入的48.2%、26%和25.8%。尤其是上市前的2019年,世茂服务的增值服务收入占比由上年的36.1%上升至51.8%,其中社区增值服务收入“突击”增长超5倍,占比上升明显。

驻马店股票开户这在人力资本麋集型的物业管理行业,增值服务有助于改善利润率。世茂服务2019年毛利率、净利润率分别到达33.7%、15.4%,分别较上年增长4.3个百分点和4.4个百分点。已往三年的ROE分别为31.4%、17.7%、51.9%。

驻马店股票开户世茂服务通过“突击”并购和增值服务,把2019年的范围、收入、业绩已经多方位的运营及开拓能力,瞬间美化了好几个条理。

驻马店股票开户并购商誉快速增长 无固定限期协议占比高达73%

连续并购背后的资产欠债率升高以及商誉减值风险,是投资者不得不审慎思量的风险因素。

这主要是由于物业管理作为人力资源麋集型行业,服务的质量和口碑直接影响着续约率、缴费率以及增值服务业务的开拓,并终极影响商誉的减值与否,而职员在其中有着决定性的作用,已往三年世茂服务的员工成本占业务成本的60.8%、64.7%、51.1%。职员,尤其是物业管理的一线事情职员,物管公司对其服务质量的把控难度较大,这也潜藏在收并购物业项目的商誉减值等不确定性之中。

截止2019年底,连续的并购让世茂服务的资产欠债率到达93.5%的高位,大幅超出绿城服务、新城悦等偕行,而账面积累了2.83亿元的无形资产,这其中主要为商誉和客户关系价值,较2018年增长62倍,商誉占2019年净利润的73.5%。

正如公司招股书所述,并购也是存在无法续约的风险的。招股书显示,世茂服务目前的合约中,有73%的合约为无固定限期合约,这些项目可能从业委会建立就终止服务。别的,世茂服务已往三年物业费的收缴率分别为96.5%、95.3%、94.7%,只管在90%以上,也有明显的下滑趋势,这对于公司所并购的项目的续约情况增添了一层不确定性。


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